ДОГОВОР СОЗДАНИЯ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА


ДОГОВОР СОЗДАНИЯ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА
в соответствии с п. 2 Правил заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденных Указом Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г. N 396 (далее - Правила), по договору создания объекта долевого строительства одна сторона - застройщик - принимает на себя обязательство собственными силами или с привлечением третьих лиц в определенный договором срок обеспечить строительство жилого и (или) нежилого помещения в многоквартирном жилом доме и иных связанных с ним объектов недвижимости, по окончании строительства и приемки в эксплуатацию передать объект долевого строительства в собственность дольщику, а другая сторона - дольщик - обязуется уплатить обусловленную договором цену и принять объект долевого строительства в порядке, установленном договором.
При этом названным Указом для целей его применения установлено, что:
дольщиком признается гражданин, достигший 18-летнего возраста (16-летнего - в случае объявления его в установленном порядке полностью дееспособным), в том числе индивидуальный предприниматель, и (или) юридическое лицо, заключившие договор создания объекта долевого строительства с застройщиком;
застройщиком признается юридическое лицо или индивидуальный предприниматель, привлекающие денежные средства дольщиков для строительства собственными силами или с привлечением третьих лиц жилых и (или) нежилых помещений в многоквартирном жилом доме и иных объектов недвижимости, связанных с многоквартирным жилым домом, и заключившие (намеревающиеся заключить) договоры создания объектов долевого строительства с дольщиками;
объекты недвижимости, связанные с многоквартирным жилым домом (далее - иные объекты недвижимости), - это объекты недвижимости, за исключением объектов промышленного производственного назначения, относящиеся к многоквартирному жилому дому в соответствии с проектной документацией на данный дом и расположенные на одном земельном участке, предоставленном для его строительства, включая элементы инженерной инфраструктуры, озеленения и благоустройства, в том числе ограждения, стоянки и гаражи, иные отдельно стоящие объекты, служащие целевому использованию многоквартирного жилого дома;
объект долевого строительства - жилое и (или) нежилое помещение в многоквартирном жилом доме и иные объекты недвижимости, строительство которых осуществляется в соответствии с проектной документацией и предусмотрено в договоре создания объекта долевого строительства.
Застройщик при заключении договора создания объекта долевого строительства не вправе оказывать предпочтение одному лицу перед другим, кроме случаев, предусмотренных законами или решениями Президента.
Отказ застройщика от заключения договора при наличии у него возможности выполнить условия договора не допускается.
Договор заключается в простой письменной форме в двух экземплярах по форме типового договора создания объекта долевого строительства. Договор должен содержать следующие существенные условия:
1) определение конкретного объекта долевого строительства в соответствии с проектной документацией, подлежащего строительству и передаче дольщику, с указанием особенностей строительства и характеристики объекта, включая указание о полном или частичном выполнении отделочных работ;
2) срок исполнения обязательств по договору, в том числе передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику;
3) цену объекта долевого строительства (цену договора), то есть размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком, включая затраты застройщика на строительство объекта, определяемые в соответствии с законодательством с учетом инфляции в нормативный период строительства. При этом в договоре должны быть указаны отдельно цена услуг застройщика по обеспечению строительства и цена строительства объекта долевого строительства, а также номера счетов, на которые перечисляются дольщиком денежные средства;
4) размер и порядок внесения денежных средств дольщиком;
5) гарантийный срок на объект долевого строительства;
6) права и обязанности сторон;
7) порядок изменения условий договора;
8) порядок приемки-передачи объекта долевого строительства;
9) основания расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения;
10) порядок возврата денежных средств дольщику в случае неисполнения обязательства или расторжения договора до истечения установленного договором срока его исполнения;
11) ответственность сторон за неисполнение или ненадлежащее исполнение обязательств по договору;
12) иные условия по соглашению сторон.
К договору должны быть приложены следующие документы, являющиеся его неотъемлемой частью:
1) характеристика объекта долевого строительства;
2) расчет затрат застройщика на строительство объекта долевого строительства;
3) график платежей (если платеж не вносится дольщиком единовременно);
4) перечень услуг застройщика по обеспечению строительства объекта долевого строительства и их стоимость;
5) договор обязательного страхования ответственности за неисполнение обязательств по договорам создания объектов долевого строительства.
В силу предписаний п. 5 Правил застройщик обязан разместить проектную декларацию с информацией о себе и о проекте строительства не менее чем в одном государственном печатном издании, распространяемом в пределах административно-территориальной единицы, в которой будет находиться объект долевого строительства, а также в местах, доступных для ознакомления лиц, заинтересованных в строительстве жилых и (или) нежилых помещений, и направить указанную декларацию в местный исполнительный и распорядительный орган, выдавший застройщику разрешительную документацию на долевое строительство многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости.
Информация о застройщике должна содержать:
1) его наименование, место нахождения - для застройщика - юридического лица (фамилия, имя, отчество, место жительства - для застройщика - индивидуального предпринимателя), а также сведения о режиме работы застройщика;
2) данные о государственной регистрации застройщика в качестве юридического лица или индивидуального предпринимателя;
3) сведения о проектах строительства жилых домов и иных объектов недвижимости, в которых принимал участие застройщик в течение 3 лет, предшествующих заключению договора;
4) номер специального разрешения (лицензии), срок его действия, данные об органе, выдавшем это разрешение (лицензию), если для выполнения обязанностей застройщика перед дольщиками необходимо получение соответствующего специального разрешения (лицензии).
Информация о проекте строительства должна соответствовать проектной документации и включать:
1) цели проекта строительства, сведения об этапах и о сроках его реализации, результатах государственной и государственной экологической экспертиз проектной документации;
2) сведения о местоположении строящегося многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости и об их характеристиках, в том числе о ценах на объекты долевого строительства (в соответствии с проектной документацией);
3) данные о правах застройщика на земельный участок, собственнике земельного участка, его границах и площади, предусмотренных проектной документацией, об элементах благоустройства;
4) количество в строящемся многоквартирном жилом доме и ином объекте недвижимости самостоятельных частей (квартир в многоквартирном жилом доме, гаражей и иных объектов недвижимости), передаваемых застройщиком дольщику после утверждения в установленном порядке акта приемки в эксплуатацию жилого дома и связанных с ним иных объектов недвижимости (далее - ввод в эксплуатацию многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости);
5) функциональное назначение нежилых помещений в многоквартирном жилом доме, не входящих в состав общего имущества в таком доме;
6) состав общего имущества в многоквартирном жилом доме и иных объектах недвижимости, которое будет находиться в общей долевой собственности дольщиков после ввода в эксплуатацию указанных объектов недвижимости и передачи объектов долевого строительства дольщикам;
7) предполагаемый срок ввода в эксплуатацию строящегося многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости;
8) сведения о договорах строительного подряда, заключенных застройщиком, и условиях ознакомления застройщиком дольщиков с объектом долевого строительства и ходом работ по его строительству.
В соответствии с п. 6 Правил при строительстве многоквартирного жилого дома не менее 50% дольщиков должны быть физическими лицами, за исключением случаев, если строительство ведется для государственных нужд, а также если в течение тридцати дней после выхода в свет государственного печатного издания, содержащего проектную декларацию, к застройщику не обратилось необходимое число граждан с предложением о заключении договоров. Договоры с юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями заключаются застройщиком только в нотариальной форме и не ранее тридцати дней после выхода в свет государственного печатного издания, содержащего проектную декларацию.
Юридические лица не вправе обременять залогом или продавать принадлежащие им объекты долевого строительства в течение трех лет со дня получения их в собственность по договору, за исключением продажи местному исполнительному и распорядительному органу по цене не более цены договора.
Ограничения, предусмотренные п. 6 Правил, не распространяются на случаи строительства, отчуждения объектов долевого строительства в сельской местности в соответствии с указами Президента Республики Беларусь от 2 сентября 1996 г. N 346 "О некоторых мерах по развитию жилищного строительства на селе", от 1 марта 2004 г. N 123 "О дополнительных мерах по жилищному строительству на селе и об источниках его финансирования", от 25 марта 2005 г. N 150 "О Государственной программе возрождения и развития села на 2005 - 2010 годы" и в иных случаях по решению Президента Республики Беларусь.
Цена объекта долевого строительства устанавливается в соответствии с законодательством об определении стоимости строительства зданий и сооружений и составлении сметной документации с применением ресурсно-сметных норм и является единой для всех дольщиков, если иное не предусмотрено решениями Президента Республики Беларусь.
Цена объекта долевого строительства, определенная с учетом индексации в действующих на день заключения договора ценах, является неизменной до окончания исполнения договора, если иное не установлено законами и решениями Президента Республики Беларусь. Изменение цены договора допускается по соглашению сторон об изменении проектной документации в отношении финансируемого дольщиком объекта долевого строительства, по ходатайству дольщика об отказе от оказания услуг, выполнения работ или об оказании дополнительных услуг, выполнении дополнительных работ. Данные изменения оформляются дополнительным соглашением к договору, содержащим обоснованный расчет по изменению цены.
Застройщик вправе изменить цену договора в связи с определенным в соответствии с законодательством изменением уровня инфляции в нормативный период строительства объекта долевого строительства, изменением законодательства об уплате косвенных налогов, изменением или введением в действие новых технических нормативных правовых актов. При снижении стоимости используемых при строительстве объекта долевого строительства материалов, работ, услуг, уменьшении налоговых платежей, уплачиваемых в связи с реализацией договора, застройщик обязан произвести соразмерное уменьшение цены договора не позднее месяца после возникновения соответствующих обстоятельств. В указанных случаях изменения цены договора застройщик в течение 20 дней до изменения такой цены обязан направить дольщику заказным письмом уведомление о предстоящем изменении цены договора с обоснованным расчетом по ее изменению. При несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены дольщик вправе расторгнуть договор в порядке, предусмотренном п. 18 Правил.
Уплата цены договора производится дольщиком единовременно или поэтапно в установленный договором период по графику платежей, который является неотъемлемой частью договора. Если в соответствии с договором уплата цены договора осуществляется по графику платежей, невнесение дольщиком платежей в течение двух периодов подряд является основанием для предъявления застройщиком требования о расторжении договора.
Срок ввода многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в эксплуатацию определяется в договоре с учетом нормативных сроков строительства, предусмотренных проектной документацией, и не может превышать 3 лет со дня заключения договора с дольщиком. Если строительство объекта долевого строительства не может быть завершено в определенный в договоре срок в случаях, предусмотренных частью второй настоящего пункта, при отсутствии вины застройщика, он не позднее чем за два месяца до истечения указанного в договоре срока обязан направить дольщику соответствующую информацию и предложение о внесении изменений в договор. Изменение предусмотренного договором срока передачи застройщиком объекта долевого строительства дольщику осуществляется путем подписания дополнительного соглашения к договору, в котором предусматривается изменение срока и иных связанных с этим условий договора.
Установленный договором срок ввода многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в эксплуатацию может продлеваться:
1) в случае внесения изменений в проектную документацию, связанных с изменением или введением в действие новых технических нормативных правовых актов (продление срока не должно превышать 3 лет со дня заключения договора с дольщиком);
2) если своевременному исполнению обязательств по договору препятствовало подтвержденное решением суда или иных уполномоченных государственных органов чрезвычайное и непредотвратимое при данных условиях обстоятельство (непреодолимая сила), включая стихийное бедствие, акт терроризма, вооруженный конфликт, другие независящие от сторон обстоятельства.
Течение срока исполнения обязательств приостанавливается на период этих обстоятельств и со дня прекращения таких обстоятельств продолжается.
В силу предписаний п. 11 Правил в случае нарушения срока передачи дольщику объекта долевого строительства, установленного договором, по вине застройщика размер денежных средств, подлежащих уплате дольщиком на строительство объекта, не увеличивается.
Согласно п. 12 Правил в течение двух месяцев со дня ввода многоквартирного жилого дома и иных объектов недвижимости в эксплуатацию после государственной регистрации создания этих дома и объектов недвижимости и при условии полной уплаты дольщиком цены договора согласно настоящим Правилам и заключенному договору застройщик обязан передать дольщику документы, необходимые для оформления права собственности на объект долевого строительства. После государственной регистрации такого права застройщик должен передать дольщику объект долевого строительства, комплект ключей от жилых (нежилых) помещений данного объекта, документы на установленное оборудование.
Дольщик обязан не позднее 3 месяцев со дня получения от застройщика документов, необходимых для оформления права собственности на объект долевого строительства, в установленном порядке оформить на себя данное право. Риск случайной гибели или случайного повреждения объекта долевого строительства несет застройщик до государственной регистрации права собственности дольщика на этот объект и получения дольщиком ключей и документов на установленное оборудование.
Застройщик обязан передать дольщику в собственность в соответствии с договором объект долевого строительства, качество которого соответствует условиям договора, техническим нормативным правовым актам, проектной документации и иным обязательным требованиям, по акту приемки-передачи данного объекта, подписываемому сторонами договора.
С момента государственной регистрации права собственности дольщика на объект долевого строительства и получения им ключей и документов на установленное оборудование обязательство застройщика по передаче объекта в собственность дольщика считается исполненным, а дольщик приступает к пользованию этим объектом и несет все затраты по дальнейшей его эксплуатации.
Обязательства дольщика по договору считаются исполненными со дня уплаты в полном объеме денежных средств в соответствии с договором.
Межквартирные лестничные клетки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, крыши, технические этажи и подвалы, другие места общего пользования, несущие, ограждающие ненесущие конструкции, механическое, электрическое, сантехническое и иное оборудование, находящееся за пределами или внутри жилых и (или) нежилых помещений, элементы озеленения и благоустройства, а также иные объекты недвижимости, служащие целевому использованию здания, поступают в общую долевую собственность дольщиков, если уплата цены этих объектов производилась всеми дольщиками, и передаются застройщиком по акту приемки-передачи объекта долевого строительства дольщикам или представителю товарищества собственников (при его создании).
Объекты инженерной инфраструктуры до сдачи многоквартирного жилого дома в эксплуатацию передаются эксплуатирующим их организациям застройщиком и дольщиками в установленном законодательством порядке.
При возникновении у дольщика права собственности на объект долевого строительства у него одновременно появляется доля в праве собственности на общее имущество в данном комплексе недвижимого имущества, которая не может быть отчуждена или передана отдельно от права собственности на объект долевого строительства.
П. 13 Правил установлено, что несоблюдение условий договора, технических нормативных правовых актов, требований проектной и иной документации, которое привело к ухудшению качества объекта долевого строительства и делает его непригодным для предусмотренного договором использования, является существенным нарушением качества.
Если объект долевого строительства построен с существенным нарушением качества, дольщик по своему выбору вправе потребовать от застройщика: безвозмездного устранения недостатков в разумный срок; соразмерного уменьшения цены договора; возмещения своих расходов по устранению недостатков.
В случае существенного нарушения качества объекта долевого строительства дольщик вправе потребовать расторжения договора и возврата денежных средств в порядке, установленном Советом Министров Республики Беларусь.
Гарантийный срок для объекта долевого строительства определяется договором и не может составлять менее двух лет. Указанный гарантийный срок исчисляется со дня ввода многоквартирного жилого дома и иного объекта недвижимости в эксплуатацию.
Дольщик (собственник объекта долевого строительства) вправе предъявить застройщику требования, связанные с ненадлежащим качеством объекта долевого строительства, при условии, если такие недостатки выявлены в течение гарантийного срока.
В случае выявления недостатков объекта долевого строительства, в том числе конструктивных и иных недостатков, не связанных с его износом и старением, дольщик (собственник объекта долевого строительства) вправе предъявить застройщику требования, изложенные в ч. второй и третьей п. 13 Правил, если недостатки обнаружены после передачи объекта долевого строительства дольщику (представителю товарищества собственников при его создании), но в пределах установленного на этот объект срока службы (нормативного периода эксплуатации) или в течение десяти лет со дня передачи дольщику (представителю товарищества собственников при его создании) объекта долевого строительства, если срок службы не установлен.
Согласно п. 14 Правил внесение изменений и дополнений в договор оформляется дополнительным соглашением к договору в письменной форме.
Уступка дольщиком требования по договору либо перевод долга на нового дольщика допускаются в соответствии с законодательством до дня подписания акта приемки-передачи объекта долевого строительства, если иное не установлено решениями Президента Республики Беларусь.
Существующие на день открытия наследства умершего дольщика имущественные права и обязанности, основанные на договоре, входят в состав наследства дольщика и переходят к его наследникам, если иное не предусмотрено законодательством. Застройщик не вправе отказать таким наследникам в заключении договора на прежних условиях вместо выбывшего дольщика.
Дольщик имеет право потребовать досрочного расторжения договора на любой стадии его исполнения как по своей инициативе, так и в связи с неисполнением (ненадлежащим исполнением) застройщиком своих обязательств либо при несогласии с предлагаемым застройщиком изменением цены договора. Застройщик вправе потребовать досрочного расторжения договора в случае невнесения дольщиком платежей, предусмотренных договором, в течение двух периодов подряд, установленных договором (если в соответствии с договором уплата цены договора производится по графику платежей), либо неуплаты этой цены в срок, определенный договором (если уплата цены в соответствии с договором осуществляется единовременно).
Стороны извещают друг друга о досрочном расторжении договора за один месяц в письменной форме (заказным письмом с уведомлением). Сторонами в месячный срок со дня получения уведомления составляется акт о расторжении договора. Договор считается расторгнутым после подписания сторонами соответствующего акта.
В случае недостижения соглашения о досрочном расторжении договора по истечении месячного срока со дня отказа другой стороны от предложения расторгнуть договор либо неполучения ответа в установленный срок сторона вправе обратиться в суд с заявлением о досрочном расторжении договора.
Вышеназванным Указом утвержден также Типовой договор создания объекта долевого строительства.

Юридический словарь современного гражданского права. 2014.

Смотреть что такое "ДОГОВОР СОЗДАНИЯ ОБЪЕКТА ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА" в других словарях:

  • ОБЯЗАТЕЛЬНОЕ СТРАХОВАНИЕ ОТВЕТСТВЕННОСТИ ЗА НЕИСПОЛНЕНИЕ ОБЯЗАТЕЛЬСТВ ПО ДОГОВОРАМ СОЗДАНИЯ ОБЪЕКТОВ ДОЛЕВОГО СТРОИТЕЛЬСТВА — осуществляется по правилам гл. 15 Положения о страховой деятельности в Республике Беларусь (далее Положение), утвержденного Указом Президента Республики Беларусь от 25 августа 2006 г. N 530. Страховщиками по обязательному страхованию… …   Юридический словарь современного гражданского права

  • ДОЛЕВОЕ СТРОИТЕЛЬСТВО МНОГОКВАРТИРНЫХ ЖИЛЫХ ДОМОВ — осуществляется в соответствии с Правилами заключения, исполнения и расторжения договора создания объекта долевого строительства, утвержденными Указом Президента Республики Беларусь от 15 июня 2006 г. N 396 (далее Указ). Указанными Правилами… …   Юридический словарь современного гражданского права

  • Недвижимость — (Real estate) Определение недвижимости, виды недвижимости, аренда и продажа недвижимости Информация о понятии недвижимость, виды недвижимости, аренда и продажа недвижимости, налогообложение и страхование Содержание – это вид имущества,… …   Энциклопедия инвестора

  • Рынок недвижимости — (Real estate market) Понятие рынок недвижимости, структура и функции рынка Информация о понятии рынка недвижимости, структура и функции рынка, особенности рынка невижимости Содержание Содержание Определение термина Рынок недвижимого имущества… …   Энциклопедия инвестора

  • Лукойл — (Lukoil) Компания Лукойл, история компании, добыча и продажи Компания Лукойл, история компании, добыча и продажи, акционеры и руководство Содержание Содержание Общая о ОАО «» История основание фирмы ОАО «Лукойл» Акционеры и руководство… …   Энциклопедия инвестора

  • Фирма — (Firm) Определение фирмы, признаки и классификация фирм Определение фирмы, признаки и классификация фирм, концепции фирмы Содержание Содержание Фирма Юридические формы Понятие фирмы и предпринимательства. Основные признаки и классификации фирм… …   Энциклопедия инвестора